La entidad financiera inicia el procedimiento presentando una demanda ejecutiva por impago ante al juzgado. En este caso se le remite al deudor una copia de la demanda. Será la primera noticia que se tenga de la ejecución. Si la ejecución hipotecaria es extrajudicial, la primera noticia que el deudor tendrá será el requerimiento de pago de la deuda. La notificación de este requerimiento se realiza en el domicilio que el deudor haya indicado en la escritura, y en ninguno otro.
Ocurre con frecuencia que la deuda suele ser por casi la totalidad de la hipoteca, ya que en los primeros años se suelen pagar únicamente intereses.
| En tiempos de inseguridad económica muchas personas pueden llegar a tener dificultades para pagar el recibo mensual del préstamo hipotecario |
2.Certificación del Registro de la Propiedad
En este punto, si el deudor no paga, el banco solicita al juez pide al Registro de la Propiedad de Barcelona o Registro de la Propiedad de Madrid, que informe sobre las cargas que presenta la vivienda para informar a todos los actores con intereses en juego el inicio del proceso de ejecución hipotecaria Barcelona. Generalmente esto suele ocurrir a los 6 meses de haber realizado los requerimientos de pago.
3.La subasta
La vivienda sale a subasta en Barcelona o subasta en Madrid. Cabe destacar que en toda escritura de hipoteca debe de especificarse la valoración del bien a este efecto. Este valor se toma de la tasación que se efectuó del bien para la concesión del préstamo hipotecario y determina el valor mínimo por el que tanto un tercero como la entidad financiera pueden adjudicarse el bien inmueble en subastas Barcelona, subastas Madrid.
La convocatoria de la subasta se realiza mediante Anuncios de Subasta que se pueden colocar en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, en el Tablón de Anuncios del Registro de la Propiedad, en el Tablón de Anuncios del Juzgado, en el Boletín Oficial de la Provincia, o incluso en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma.
El día especificado en la convocatoria, se comparan todas las pujas realizadas por la vivienda subastada y se formaliza la transmisión de la propiedad de su vivienda a favor de la mejor puja realizada. Pero si nadie ha pujado por encima de los mínimos legales, la entidad financiera puede quedarse la vivienda, para sí o para que se ponga a nombre de un tercero. Desde ese momento el deudor ya no es el propietario de la vivienda.
Destacar que el artículo 2 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios ha elevado al 60% del valor de tasación el importe por el cual la entidad bancaria puede adjudicarse el inmueble en caso de no haber postores en la subasta.
4.Lanzamiento judicial (desahucio)
Si el deudor, que ya no es el propietario de la vivienda, no abandona la vivienda voluntariamente, el nuevo propietario de la casa (sea el banco o un tercero) pasa a promover un desahucio, o pedirá al juzgado que ordene su lanzamiento inmediato. El juzgado señalará un día y una hora en el cual el nuevo propietario, acompañado de una comisión judicial, puede acudir con un cerrajero a la vivienda, cambiar la cerradura y tomar posesión de ella.
Algunas preguntas frecuentes
¿Qué es el “vencimiento anticipado”?
Es bastante habitual que las entidades bancarias incluyan en la escritura de la hipoteca una cláusula denominada “vencimiento anticipado”. Según esta cláusula, aunque no haya concluido el plazo de duración del préstamo Barcelona, préstamo Madrid o bien crédito Barcelona, crédito Madrid, la entidad podrá exigir por anticipado el pago de la totalidad del capital pendiente de amortizar, sus intereses, comisiones, gastos y costas y declarar vencida la obligación en su totalidad, en caso de falta de pago de alguno de los plazos convenidos. Es necesario dinero rápido, financiación urgente. Esta cláusula pertenece a lo que en derecho llaman condiciones generales de contratación, cuya norma de referencia es la Ley 7/1998.
Una cláusula de vencimiento anticipado puede ser inscribible en el Registro de la Propiedad o no, y en el caso de no serlo puede ser válida o nula. Una cláusula válida pero no inscribible significa que se da por buena pero la entidad financiera debería acudir a un procedimiento judicial diferente, para exigir el vencimiento anticipado.
¿Hay alguna manera de evitar la ejecución hipotecaria y la subasta de la vivienda?
La única forma de evitar una ejecución hipotecaria Barcelona, Madrid y Baleares, es que se acredite que la hipoteca fue anteriormente cancelada, o se presente escritura pública en la que conste claramente estar totalmente pagada la deuda. Se pueden alegar otras causas, pero debe hacerse mediante una demanda a la entidad financiera en otro procedimiento judicial, que no suspenderá la ejecución.
Sin embargo, si el banco está de acuerdo, se puede sustituir la subasta por otras formas de realización del valor de la vivienda. La ley contempla que podrán utilizarse también la realización mediante convenio y la realización por medio de persona o entidad especializada, lo que permite obtener una mayor cantidad por la vivienda. Es importante entonces que el deudor y el banco mantengan un contacto continuado y se informen adecuadamente.
¿Cuánto dura un proceso de ejecución hipotecaria? ¿Cuánto tiempo transcurre desde que la denuncia del banco hasta la subasta y el desahucio?
El tiempo mínimo de un proceso de ejecución hipotecaria es de 9 meses, no obstante, en numerosos casos se pueden dar procesos que superen ampliamente el año, incluyendo el desahucio.
Ha llegado el momento en el que los bancos son conscientes de que la venta unidad a unidad de sus pisos puede
ser un gran y duradero dolor de cabeza. también ha llegado el momento en
el que las entidades se han cansado de "tragarse" viviendas, por lo que están
levantando todos los muros posibles para que les lleguen sólo los justos y
necesario (que son muchos)
La ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para Reforzarla Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de la Deuda y Alquiler Social ha introducido cambios, algunos de los más importantes són:En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución.
Cuando el tribunal apreciare que alguna de las cláusulas incluidas en un título ejecutivo de los citados en el artículo 557.1 pueda ser calificada como abusiva, dará audiencia por cinco días a las partes. Oídas estas, acordará lo procedente en el plazo de los cinco días siguientes, conforme a lo previsto en el artículo 561.1.3.ª.
En el caso de que la ejecución resultase insuficiente para saldar toda la cantidad por la que se hubiera despachado ejecución más los intereses y costas devengados durante la ejecución, dicha cantidad se imputará por el siguiente orden: intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas. Además el tribunal expedirá certificación acreditativa del precio del remate, y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas.
